Vatandastan yatirimciya, muteahhitten bankacilara kadar genis bir kesimin merakla bekledigi, "kira oder gibi ev sahibi olmayi saglayacak mortgage" sistemi yasama geciyor. Sistemden kimlerin yararlanabilecegi, konut kredilerden farkinin ne oldugu, faiz disinda maliyeti ve para cinsinden riskinin bulunup bulunmadigi, yararlanmak icin uyulacak kurallar en cok merak edilen konularin basinda geliyor.
İste 20 soruda Mortgage:
1-Mortgage sisteminin tuketiciye yarari ne olacak?
-Faizlerin serbest birakilmasi gundeme gelecek. Sistemden yararlanacak musteriler sabit veya degisken faiz oranlari arasinda tercih yapabilecek. Degisken faizli krediler ile, konut almak icin kredi faizlerinin dusmesini beklemelerine gerek kalmayacak.
2-Degisken faizin bir riski var mi?
-Bankalarin baz alacagi endeksler Merkez Bankasi tarafindan belirlenecek. Fiyatlamalar endeks faiz orani uzerine katilacak marjlarla olusturulacak. Musterinin kullanacagi endeks ve marj orani sozlesmede yer alacak. Degisken faizde, azami oran sozlesme ile baslangic tarihinde belirlenecek. Faiz oranlari dustugunde tuketicinin taksitleri de dusecek. Faizlerin yukselmesi durumunda da taksit tutarlari sozlesmede belirlenen azami oran kadar yukselebilecek. Musteriler, faizli kredinin etkileri konusunda ayrintili bir sekilde bilgilendirilecek.
3-Mortgage sisteminde kredi erken kapatilirsa ek bir maliyetin ortaya cikacagi dogru mu?
-Yasada yer alan ve elestirilere hedef olan bir uygulama soz konusu. Bu uygulamaya gore, sabit faizli kredi kullaniminda tuketici yuzde 2 oraninda erken kapama komisyonu odeyecek. Erken kapamalarda tuketiciye yansiyan herhangi bir maliyet bulunmuyor. Bu nedenle de tuketicilerin degisken ve sabit faizli kredi kullanirken bu unsura dikkat etmeleri gerekiyor.
4-Sistemin maliyet avantaji bulunuyor mu?
-Baslangic asamasinda musteri maliyetlerinde bir farklilik soz konusu olmayacak. Zaman icinde ikincil piyasanin gelismesine bagli olarak bankalar daha kolay finansman saglayacak. Bu surecte de uygun ekonomik kosullara da bagli olarak faiz oranlarinda dusus gundeme gelebilir. Konut kredisi veren butun bankalar mortgage sistemi konusunda hazirliklarini tamamlamak uzereler.
5-Mortgage kapsaminda alinacak konutlarda imar zorunlulugu var mi?
-Sistem kapsaminda kat irtifaki tapusu olan konutlarin yani sira bitmemis konutlar icin de kredi alinabilecek. Deprem yonetmeligine uygun yapilmis ve iskani alinmis konutlar mortgage sistemi icin uygun olacak. Bu sistemle istenilen her ev alinamayacak. Öncelikle imara uygun olmasi zorunlulugu aranacak. Banka ev konusunda inceleme yapacak, uygun bulunmasi halinde kredi verecek.
6-Bu surecte konut fiyatlari yukselir mi?
-Son donemde yasanan faiz oranlarindaki dusuk ve vadelerdeki uzama konut talebini arttiriyor. Bu nedenle de fiyatlarda artis soz konusu. Sistemin yasama gecmesinin ardindan artan talebe paralel olarak fiyatlarda dusus gundeme gelebilir.
Konut fiyatlari ve kiralar arz-talep dengesine gore sekillenir.
7-Mortgage sistemi ile bankalardan kullanilan konut kredileri arasindaki fark nedir?
-Sistemin konut kredisi faiz oranlari uzerinde direk bir etkisi bulunuyor. Bankalar ise faizlerini piyasa kosullarina gore belirler. Faiz oranlarinin bugunku tablodaki gorunumu maliyete kiyasla makul gorunuyor. Genel faiz oranlarinin seyrine gore bankalar da fiyatlama yapacaktir. Mortgage sistemine gore, alinacak evin tutarinin yuzde 25'i kadar pesinat verecek.
8-Piyasalara etkisi nasil olacak?
-Sistemin, konut kredisi faiz oranlari uzerinde direk bir etkisi olmayacak. Ancak, tuketiciler acisindan bakildiginda degisken faizli kredi kullanimi ile faizlerin dusmesi icin konut alimlarini bekletmelerine gerek kalmayacak.
9-Mortgage kapsaminda satin alinan ev parasal sikintiya girildiginde satilabilir mi?
-İki taksit odenmediginde ev sahibine bir aylik bir sure taninacak. Borc odenmediginde o zamana kadar yapilan odemeler geri verilecek ev de banka tarafindan satilacak.
10 yil taksit odedikten sonra ev baskasina devredilebilecek. Ancak bunun icin kalan borcun yuzde 2'sinin ceza olarak odenmesi gerekiyor. Kredi kapatilip, ipotek kaldirilirsa evi satmak mumkun olacak. Borcu erken kapatma halinde ise yuzde 2'si kadar komisyon alinacak.
10-Vergi muafiyeti olacak mi?
-Ekonomi ve maliye bakanlari vergi muafiyetine gidilmeyecegi konusunda aciklamalar yapti. Ancak, yasada bir konutu olanlar 100 bin YTL'den fazla olmamak kosuluyla ikinci bir konut alirlarsa da vergi disi kalmasi planlaniyor.
11-Ödeme plani nasil olacak?
-Konutun yuzde 25'inin pesin odenmesi zorunlu.
12-Evi olan da yararlanabilir mi?
-Sistem herkese acik olacak. Gecmis ve mevcut kredi performansinda olumsuzlugu bulunmayan, alacagi evin taksitini aylik net geliri ile odeyebilecegini belgeleyen herkes yararlanabilecek.
13-Dikkat edilmesi gereken konular neler?
-Vatandaslar, oncelikle butce ve odeme plani yapilarak ne kadar taksiti odeyebilecegini dogru belirlemeli. Kredi kosullari iyi bir sekilde arastirilmali. Konutun yasa kapsaminda uygunluguna bakilmali. Finans kurumlari kisinin alim gucu ve ekonomik yukumluluklerine dikkat edileceginden harcamalar kontrol altinda tutulmali. Konutun rayic bedeli dogru tespit edilmeli.
14-Hangi tip konutlar alinabilir?
-Her turlu konut satin alinabilecek. Mortgage istenen evin, en az kat mulkiyetine donusumlu yuzde 80'i tamamlanmis olmasi kosulu aranacak.
15-Konutun butun maliyetleri karsilanacak mi?
-Sistemden yararlanabilmek icin konutun maliyetinin yuzde 25'i pesinat olarak saticiya odenecek. Ev kredi talep eden taksitleri odeyememe ihtimaline karsi sigorta yaptiracak. Ayni zamanda hayat sigortasi ve dogal afet sigortasi da yaptirilacak.
16-Sistem nasil isleyecek?
-Konut almak isteyenler broker yardimi veya dogrudan kredi alacak. Krediyi veren kurum, sozlesmeyi degerli evrak olarak portfoyune dahil edece veya ozel ipotek finans kurulusuna satacak. İpotek finans kurumu, sozlesmeyi yurtici ve disindan yatirimcilara satarak fon yaratacak. Fon krediyi saglayan finans kurulusundan yeni sozlesme almak icin kaynak gorevi gorecek. En son asamada da, finans kuruluslari piyasadaki likidite sorununun cozulmesinde yardimci olarak sistemin buyumesini saglayacak.
17-Mortgage kredileri nereden alinacak?
-Konut kredisi veren bankalar mortgage faaliyetini de surdurecek. BDDK tarafindan konut finansmani faaliyetinde bulunmasi uygun gorulen finansal kiralama sirketleri ve finansman sirketleri kurulabilecek. Bu kapsamdaki kredilerin yeniden finansmani amaciyla kullandirilan krediler de konut finansmani kapsaminda olacak.
18-Banka ile sorun cikarsa nasil cozumlenecek?
-Tuketiciler, konut ve krediyle ilgili her turlu itirazi Tuketici Mahkemeleri'ne yapabilecek. Konutu satan sirket veya kredi kullanilan kurulustan memnun olmamalari halinde Tuketici Mahkemeleri'ne dava acabilecek.
19-sistemde konut ipotegi disinda baska bir teminat istenecek mi?
-Finansman kurulusun odemeleri, bir kiymetli evraka baglanmasi ya da kiymetli evrak kabul etmek suretiyle teminat altina alinmasi yasaklanacak. Buna karsin tuketiciden bir kiymetli evrak alinacak olursa tuketici, bu evraki konut finansmani kurulusundan geri isteyebilecek. Bu evrakin devri durumunda tuketicinin ugradigi zarar karsilanmak zorunda olacak. Kredilerde geri odeme tutarlarinin finansal kiralama islemlerinde ise kira bedellerinin anaparayi asan kismi bu kapsamda faiz olarak kabul edilecek.
20-Bu sistemin riski nedir?
-Bir ulke piyasasinda ciddi bir kriz ya da istikrar bozuklugu yasanmasi durumunda sistemin zarar gormesi soz konusu olabiliyor. Bankalar, tuketiciye YTL agirlikli olmak uzere 10-30 yil gibi uzun vadeli krediler verebiliyor. Bankalar kisa vadeli ve buyuk oranda doviz borclaniyor. Ekonomide olaganustu bir kriz durumunda, doviz fiyatlari ve faizlerdeki artis banka maliyetlerini arttiracaktir. Boyle bir tabloda banka battiysa, Tuketici Kanunu kapsaminda erken kapat veya borcunu ver veya faizini yukselt gibi bir baski yapamazlar. Önce sigorta devreye girer. Sigorta, odenmeyen taksitleri oder. Borclu da normal odeme gectikten sonra sigortaya borcunu odeyecek.
Kaynak : HÜRRİYET